Pflegeimmobilie - sichere und renditestarke, inflationsgeschützte Kapitalanlage

 

 

Kann eine Pflegeimmobilie als Altersvorsorge genutzt werden?

 

Die sichere Kapitalanlage und der Aufbau von Vermögen ist aufgrund der unsicheren Zukunft der gesetzlichen Rentenversicherung ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge und damit auch der Sicherung des persönlichen Lebensstandards. Allerdings ist es heute schwierig, Geld anzulegen und mit ausreichender Rendite für die Zukunft und das Alter vorzubeugen bzw. das vorhandene Vermögen zu sichern. Jahrzehntelang galten Finanzprodukte wie das Sparbuch oder die Kapitallebens- oder Rentenversicherungen als sicher und ertragreich. Allerdings werfen diese Anlageformen aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase nur sehr geringe Renditen ab. Auch Anlagen in Aktien bzw. Aktienfonds sind aufgrund globaler Krisen heftigen Schwankungen unterworfen. Während die Inflation infolge der Finanz- und Staatsschuldenkrise die Spareinlagen schleichend entwertet, bietet die Investition in Grundbesitz – und das ist die Pflegeimmobilie Kapitalanlage – einen sicheren Schutz des Kapitals. Sachwerte, die nicht beliebig reproduzierbar sind, sind deutlich inflationsresistenter als Geld und unabhängig von Börsenschwankungen. Somit ist die Pflegeimmobilie ein interessanter Bestandteil der Altersvorsorge.

 

Wie hoch ist die Rendite einer Pflegeimmobilie?

 

Die Rendite von Pflegeimmobilien wird in der Regel als Bruttorendite, also aus dem Verhältnis von Brutto-Mieteinnahmen zum Kaufpreis, angegeben. Dies hat den einfachen Grund, dass die Kaufnebenkosten je Bundesland unterschiedlich sind und die Renditeangaben dadurch verfälscht werden. Die Rendite bei der Kapitalanlage Pflegeimmobilie liegt derzeit zwischen 4% und 6,5% - je nach Lage und Baujahr des Pflegeheimes.

 

Wie wird die Rendite bei der Pflegeimmobilie Kapitalanlage berechnet?

 

Die Rendite der Kapitalanlage Pflegeimmobilie wird anhand der folgenden, unverbindlichen Musterberechnung dargestellt:

 

Musterberechnung 1: 100% Eigenkapital:

Kaufpreis	122.315,00 €
Notar, Grundbuch (ca. 2% vom Kaufpreis)	2.446,30 €
Grunderwerbssteuer (6,5% vom Kaufpreis)*	7.950,48 €
Erwerbsaufwand gesamt	132.711,78 €
Brutto-Mieteinnahme p.a.	5.872,08 €
Verwaltung p.a.	214,20 €
Instandhaltungsrücklage p.a.	240,00 €
Mietüberschuss  p.a.	5.417,88 €
Mietüberschuss monatlich	451,49 €

 

Musterberechnung 2: 32.711,78 € Eigenkapital, 100.000 € Bankdarlehen:

Kaufpreis	122.315,00 €
Notar, Grundbuch (ca. 2% vom Kaufpreis)	2.446,30 €
Grunderwerbssteuer (6,5% vom Kaufpreis)*	7.950,48 €
Erwerbsaufwand gesamt	132.711,78 €
Brutto-Mieteinnahme p.a.	5.872,08 €
Verwaltung p.a.	214,20 €
Instandhaltungsrücklage p.a.	240,00 €
Zinsaufwand (ca. 1,5%)	1.500,00 €
Tilgung (ca. 2,5%)	2.500,00 €
Mietüberschuss  p.a.	1.417,88 €
Mietüberschuss monatlich	118,16 €

 

Die Rendite bezogen auf das Eigenkapital beträgt in diesem Fall fast 12%:

(Mietüberschuss + Tilgung) / Eigenkapital = Eigenkapitalrendite

(2.500,00 € + 1.417,88 €) / 32.711,78 € = 11,97%

 

Worauf ist beim Kauf einer Pflegeimmobilie besonders zu achten?

 

Wie bei allen anderen Immobilien auch ist die Lage das entscheidende Kaufkriterium. Pflegeimmobilien können nur dort langfristig und erfolgreich vermietet werden, wo die entsprechende Nachfrage vorherrscht. Und diese Nachfrage ist davon abhängig, ob es zukünftig genügend alte und pflegebedürftige Menschen gibt. Dieser Bedarf wird im Rahmen einer professionellen Standortanalyse ermittelt. Die Pflegeimmobilien entstehen also nur dort, wo aktuell und auch zukünftig Bedarf besteht.

Der zweite Erfolgsfaktor eines Pflegeheimes ist der Betreiber. Da die Appartements der Pflegeimmobilie insgesamt an einen Betreiber vermietet werden, entfallen für Sie als Eigentümer die Risiken des Leerstandes und der Mietersuche. Allerdings sind die Mieteinnahmen der Pflegeimmobilie von dem wirtschaftlichen Erfolg des Betreibers abhängig. Daher spricht man bei Pflegeimmobilien von sogenannten Betreiberimmobilien. Es ist also wichtig darauf zu achten, dass die Pflegeimmobilie von einem erfahrenen und wirtschaftlich erfolgreichen Betreiber geführt wird.

Daneben sollten Sie darauf achten, dass die Pflegeimmobilie überwiegend Einzelzimmer aufweist. In vielen Bundesländern gibt es Verordnungen, die vorschreiben, wie viele Einzelzimmer ein Pflegeheim aufweisen muss. Außerdem sollten Sie darauf achten, dass die Pflegeimmobilie eine Mindestanzahl an Pflegeappartements aufweist. Eine moderne Pflegeeinrichtung verfügt über mindestens 40 Appartements. Interessant sind auch Pflegeimmobilien, die die stationäre Pflege mit dem Betreuten Wohnen verbinden.

 

Wo kann man Pflegeimmobilien kaufen?

 

Es gibt eine Vielzahl von Anbietern für Pflegeimmobilien – allerdings sind die meisten abhängig von den jeweiligen Bauträgern. Wir beraten Sie anbieterunabhängig, d.h. wir suchen mit Ihnen gemeinsam aus der Vielzahl von Angeboten die passende Pflegeimmobilie als Kapitalanlage.